Mezzanine vs senior debt - porównanie

Senior debt to uprzywilejowana warstwa finansowania dłużnego, spłacana w pierwszej kolejności, zabezpieczona hipoteką pierwszego stopnia na nieruchomości. Charakteryzuje się najniższym kosztem spośród składników struktury kapitałowej - typowo WIBOR/WIRON plus 150-300 pb - oraz restrykcyjnymi kowenantami dotyczącymi LTV (zwykle do 60-65%) i DSCR. Mezzanine to warstwa pośrednia między długiem uprzywilejowanym a kapitałem własnym - w razie upadłości zaspokajana po wierzycielach senior, lecz przed udziałowcami. Wyższe ryzyko kredytodawcy jest rekompensowane wyższym oprocentowaniem (typowo 8-15% rocznie), udziałem w zysku (equity kicker) lub warrantem na objęcie udziałów. Mezzanine pozwala deweloperowi lub inwestorowi zmniejszyć wymóg kapitałowy własny, podwyższając tym samym dźwignię finansową i potencjalną stopę zwrotu z kapitałów własnych. Łącznie senior i mezzanine mogą pokrywać 80-90% kosztów projektu, przy czym łączny wskaźnik zadłużenia jest ściśle analizowany przez banki finansujące warstwę senior.