Fundusz inwestycyjny / REIT
Fundusz inwestycyjny lokujący kapitał w nieruchomości to struktura, która pozwala wielu inwestorom wspólnie nabywać i utrzymywać portfele aktywów generujących przychody. W Polsce dominującą formą jest FIZ-AN (Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych), ponieważ krajowy reżim REIT dotychczas nie został uchwalony — mimo wieloletnich prac nad ustawą o SINN (Spółkach Inwestujących w Najem Nieruchomości). Zagraniczne REIT-y zarejestrowane w Luksemburgu lub Niemczech inwestują w polskie nieruchomości komercyjne, korzystając z dywidendowego modelu podatkowego, który wymaga dystrybucji co najmniej 90% dochodu na rzecz uczestników. Kluczowe parametry oceny funduszu to NOI, cap rate, IRR oraz wartość aktywów netto (NAV / EPRA-NAV). Minimum 75% aktywów funduszu REIT musi stanowić ekspozycja nieruchomościowa.
Fundusze inwestycyjne i REIT-y angażują się na każdym etapie cyklu życia nieruchomości. Przy akwizycji portfela biurowego lub PRS kluczowa jest analiza exit yield i strategia value-add vs core. Obsługę bieżącą powierza się wyspecjalizowanemu zarządcy nieruchomości, a refinansowanie aktywów negocjuje się z bankiem hipotecznym w oparciu o wskaźniki LTV i DSCR. Niezależny doradca inwestycyjny wspiera komitet inwestycyjny w ocenie EBITDA portfela oraz monitoruje prime rent na kluczowych rynkach. Wprowadzenie polskiej ustawy REIT otworzyłoby dostęp do rynku kapitałowego dla szerokiego grona inwestorów detalicznych i zwiększyło płynność sektora nieruchomości komercyjnych.
Przykładowe zadania
- ●Zbudowanie modelu wyceny portfela nieruchomości z uwzględnieniem NOI, cap rate i EPRA-NAV na potrzeby prospektu emisyjnego lub raportu dla inwestorów
- ●Przeprowadzenie procesu due diligence finansowego, prawnego i technicznego przed akwizycją aktywów do portfela funduszu, we współpracy z doradcą i zarządcą nieruchomości
- ●Opracowanie strategii wyjścia (exit) z inwestycji z uwzględnieniem exit yield, potencjału refinansowania przez bank hipoteczny oraz ryzyka zmiany przepisów REIT w Polsce
Inne typy