Aktualności z rynku nieruchomości

Koszty budowy w Warszawie osiągnęły pod koniec 2025 r. ok. 8 000 zł za metr kw., ponaddwukrotnie więcej niż dekadę wcześniej (3 650 zł). Mediana cen nowych mieszkań w stolicy przekroczyła 18 000 zł za metr kw., a średnia w skali kraju ponad 15 000 zł (+5 proc. r/r). Ceny materiałów budowlanych w styczniu 2026 r. były o 0,4 proc. wyższe rok do roku. Rosnące koszty materiałów i robocizny ograniczają pole deweloperów do negocjacji cen.

Warszawski rynek biurowy mierzy się z rekordowo niską podażą. W I kwartale 2026 r. oddano zaledwie ok. 43 tys. mkw. nowych biur, a cały rok może zamknąć się na poziomie ok. 72 tys. mkw. — jednym z najniższych w historii. Aktywność deweloperska spadła do ok. 120 tys. mkw. Czynsze w prestiżowych lokalizacjach centralnych wzrosły do 23–28 euro za mkw. miesięcznie, a w budynkach w budowie sięgają 30 euro. Pustostany w centrum wynoszą tylko 6,5%.

Capital Park Group sprzedał warszawski kompleks biurowo-usługowy Royal Wilanów czeskiemu funduszowi WOOD & Company za ponad 100 mln euro. Obiekt liczy ok. 37 tys. mkw., z czego ok. 25 tys. mkw. to powierzchnia biurowa, a reszta to handel, usługi, fitness i przychodnie. Budynek jest w pełni wynajęty ponad 80 najemcom, a Capital Park nadal będzie nim zarządzać. To piąta polska inwestycja WOOD & Company i trzeci warszawski biurowiec funduszu.

Prognozy na 2026 rok zakładają stabilizację rynku mieszkaniowego w pierwszej połowie roku, po której nastąpią stopniowe, umiarkowane wzrosty cen o kilka procent rocznie w drugiej połowie roku. Eksperci z HAZA Nieruchomości radzą sprzedającym dostosowanie cen do realiów rynkowych, aby przyspieszyć transakcje.

Według raportu CBRE łączna moc centrów danych w Polsce może wzrosnąć z ok. 200 MW obecnie do 500 MW w 2030 roku. Ekspansję napędza rozwój sztucznej inteligencji i usług chmurowych, a popyt na moc obliczeniową w Europie przewyższa podaż. Warszawa pozostaje głównym hubem inwestycyjnym, ale rosnące zainteresowanie wykazują miasta regionalne, które widzą w centrach danych szansę na rewitalizację terenów poprzemysłowych. Kluczowym czynnikiem lokalizacji jest dostęp do energii elektrycznej.

Rząd przedstawił nową strategię mieszkaniową skierowaną do ok. 4 mln rodzin z „luki czynszowej” – zarabiających za dużo na mieszkanie socjalne, a za mało na kredyt hipoteczny. Na budownictwo mieszkaniowe w 2026 r. przeznaczono 6,7 mld zł (8,7 mld zł z funduszami unijnymi), z planem remontu 18 tys. i budowy lub remontu łącznie 35 tys. lokali. Mieszkania w ramach SIM i spółdzielni mają być oferowane po 15–30 zł za metr kw., czyli ok. połowy stawek rynkowych.

Według danych NBP za IV kw. 2025 r. ceny ofertowe kawalerek (0–35 m kw.) w Warszawie po raz pierwszy w historii przekroczyły 17 000 zł za metr kw., osiągając 17 578 zł (+3,7 proc. kw/kw, +6,9 proc. r/r). Mieszkania 35–60 m kw. w stolicy przekroczyły próg 15 000 zł za metr kw. Najsilniejszy wzrost kwartalny zanotował Poznań (+5,3 proc.). Raport pokazuje, że mimo wcześniejszych prognoz stabilizacji ceny nadal pną w górę.

Ceny mieszkań w 2026 r. stabilizują się z lekkimi wzrostami. W Warszawie średnia cena metra kw. na rynku pierwotnym osiągnęła 18,4 tys. zł (XII 2025) i 17,162 zł na wtórnym (I 2026). W Krakowie — 16,7 tys. zł na pierwotnym, 15,942 zł na wtórnym (I 2026).

Według danych NBP za IV kw. 2025 ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w największych miastach były niższe rok do roku po raz pierwszy od ponad 12 lat.

W 2025 roku najemcy wynajęli ponad 772 tys. mkw. powierzchni biurowej w ośmiu największych miastach regionalnych — o 8% więcej rok do roku. Kraków, Wrocław i Trójmiasto odpowiadały łącznie za ok. 73% popytu poza Warszawą; sam Kraków zanotował 269,5 tys. mkw. Średni wskaźnik pustostanów spadł do 16,9%, a nowa podaż osiągnęła rekordowo niski poziom — zaledwie ok. 20,6 tys. mkw. w pięciu budynkach. Renegocjacje stanowiły ponad 52% transakcji.

W 2025 r. deweloperzy wprowadzili na siedem największych rynków o blisko 9 tys. mieszkań więcej, niż wyniósł roczny popyt, a oferta gotowych lokali w IV kw. sięgnęła ok. 14 tys. sztuk. Sprzedano łącznie ok. 43 tys. mieszkań (+4 proc. r/r). Obniżki ofertowe sięgają 1–3 proc. w skali rynku, a w pojedynczych przypadkach od 5 do 25 proc. Wrocław, Warszawa, Poznań i Katowice prowadzą najostrzejszą rywalizację cenową, podczas gdy Łódź, Gdańsk i Kraków ustabilizowały się po wrześniowych cięciach.

Rok 2025 przyniósł historyczną zmianę na rynku magazynowym — po raz pierwszy renegocjacje umów (3,5 mln mkw.) przewyższyły nowy popyt netto (3,3 mln mkw.). Całkowity popyt brutto wyniósł 6,8 mln mkw., drugi najlepszy wynik w historii, ale jego struktura zmieniła się zasadniczo. Firmy częściej przedłużały istniejące umowy, lepiej rozumiejąc pełne koszty relokacji — od nakładów inwestycyjnych po ryzyko zakłóceń w łańcuchu dostaw.

W styczniu 2026 r. wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe była o 50,4 proc. wyższa niż rok wcześniej. O hipotekę wnioskowało 36,3 tys. osób wobec 28,26 tys. w styczniu 2025 r. (+28,5 proc.). Średnia wnioskowana kwota kredytu osiągnęła rekordowe 492 080 zł (+11,5 proc. r/r). Wzrost popytu eksperci wiążą z poprawą zdolności kredytowej, ubiegłorocznymi obniżkami stóp i oczekiwaniem kolejnych cięć w 2026 r.

Rynek hotelowy w 2025 r. pozostawał aktywnym, choć relatywnie niewielkim segmentem inwestycji komercyjnych. W I połowie roku wolumen transakcyjny osiągnął ok. 80 mln euro — dwukrotnie więcej niż rok wcześniej — a w całym roku sfinalizowano transakcje obejmujące pięć obiektów hotelowych. Ponad 80% z 50 ankietowanych ekspertów przewiduje ożywienie transakcji hotelowych, a 30% oczekuje znaczącego wzrostu wobec 2024 r.

Całkowity wolumen inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce wyniósł w 2025 r. 4,5 mld euro, o 13% mniej rok do roku, przy 151 zawartych transakcjach. Sektor biurowy był liderem z 39% udziałem (ok. 1,8 mld euro), magazyny odpowiadały za ok. 1,5 mld euro, a handel za 859 mln euro. Udział polskiego kapitału wzrósł z 9% do 18% — krajowi inwestorzy odpowiadali za 30% wolumenu biurowego i połowę transakcji w tym sektorze.

W 2025 roku na polski rynek trafiło ok. 500 tys. mkw. nowej powierzchni handlowej, z czego ok. 87% stanowiły parki handlowe. Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej zbliżyły się na koniec roku do 13,9 mln mkw. Ponad połowa rocznej podaży, ok. 270 tys. mkw., została oddana w IV kwartale. Żaden ukończony obiekt nie przekroczył 20 tys. mkw., a średnia wielkość nowego budynku wyniosła poniżej 9 tys. mkw.

Według GUS w 2025 r. oddano do użytkowania 208,8 tys. mieszkań, o 4,3 proc. więcej niż w 2024 r. Deweloperzy dostarczyli 134,1 tys. lokali (+7,6 proc.), a inwestorzy indywidualni 67,6 tys. (-2,8 proc.). Liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia, spadła o 8,8 proc., a rozpoczętych budów o 9,2 proc. Średnia powierzchnia użytkowa mieszkania wyniosła 87,0 m kw.

Według danych PINK warszawski rynek biurowy zakończył 2025 rok z rekordem. Popyt na nowoczesne biura w IV kwartale wyniósł blisko 309,9 tys. mkw. — najwyższy kwartalny wynik w historii monitorowania rynku. Współczynnik pustostanów spadł do 9,1% (6,1% w centrum, 11,6% poza nim), a zasoby osiągnęły niemal 6,23 mln mkw. W strukturze popytu dominowały renegocjacje (64,5%), a w IV kwartale nie oddano żadnego nowego budynku.

W siedmiu największych miastach Polski deweloperzy sprzedali w 2025 r. ok. 40,7 tys. mieszkań, o 9 proc. więcej niż rok wcześniej. IV kwartał był wyjątkowo mocny – sprzedaż w listopadzie i grudniu sięgała ok. 5 tys. lokali miesięcznie, najwięcej od końca 2023 r. Liderami pozostali Dom Development (4 448 lokali), Develia (3 345) i Murapol (2 856). Oferta rynkowa na koniec roku osiągnęła rekordowe 62 tys. mieszkań, co wskazuje na utrzymujący się rynek kupującego.

Strabag Real Estate Poland sprzedał warszawskie centrum handlowe Ferio Wawer firmie Era Park; transakcję sfinalizowano w grudniu 2025 r., a wyłącznym doradcą było Savills Polska. Era Park specjalizuje się w obiektach handlowych typu convenience w miastach regionalnych i lokalizacjach dzielnicowych. Firma zarządza obiektami m.in. w Iławie, Wieluniu, Radomsku i warszawskim Rembertowie oraz planuje dalsze powiększanie portfela.