Aktualności z rynku nieruchomości

Na koniec 2025 r. średni czynsz najmu mieszkania w 18 największych miastach wyniósł 3 641 zł miesięcznie (71 zł za metr kw.). Liczba ofert spadła o 8 proc. miesiąc do miesiąca, do ok. 24,7 tys., a w Sopocie aż o 27 proc. Liczba zapytań najemców zmalała o 15 proc. Najtaniej było w Kielcach (ok. 2 000 zł), najdrożej w Warszawie (ponad 4 900 zł), gdzie stawki spadły o 3,3 proc. rok do roku.

Rok 2025 na rynku magazynowym w Polsce zamknął się stabilizacją. Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej zbliżyły się do 37 mln mkw., a popyt brutto wyniósł ok. 6,64 mln mkw. — trzeci najwyższy wynik w historii. Współczynnik pustostanów utrzymał się na poziomie ok. 7,4%, a nowa podaż spadła do ok. 1,68 mln mkw. wobec ograniczonej aktywności deweloperów. Renegocjacje stanowiły nawet 60% zawartych umów.

Ponad 61 tys. nowych lokali w ofercie 7 największych miast i obniżki stóp podbiły sprzedaż (+59% r/r w lipcu, +45% w sierpniu) przy umiarkowanym wzroście cen ~4,5% r/r.

Według Związku Banków Polskich w 2025 r. rata standardowego kredytu hipotecznego 450 tys. zł na 20 lat spadła o 470,33 zł (12,7 proc.) dzięki obniżkom stóp procentowych o łącznie 1,75 pkt proc. W całym okresie kredytowania oznacza to oszczędność ok. 112,9 tys. zł (25,9 proc.). Dostępna kwota kredytu wzrosła o 65 649 zł (14,6 proc.), a wymagany dochód do uzyskania tego samego kredytu spadł z ok. 9 236 zł do 8 060 zł netto miesięcznie.

Pod koniec 2025 r. liczba promocji na mieszkania u deweloperów wzrosła o 20 proc. rok do roku – w okresie Black Friday naliczono 364 akcje. W Warszawie było ich 49 (wcześniej 38), w Krakowie 55 (wcześniej 33), a w Łodzi 59. Rabaty sięgają nawet 100 tys. zł, a deweloperzy oferują harmonogramy płatności typu 20/80 czy 10/90. Według ekspertów to już nie marketingowe sztuczki, lecz realne obniżki cen.

Według raportu Axi Immo polski rynek magazynowy po trzech kwartałach 2025 r. utrzymywał równowagę strukturalną. Wynajęto 4,54 mln mkw. powierzchni przemysłowej, z czego renegocjacje stanowiły 52% wolumenu. Ostrożność deweloperów przełożyła się na 1,55 mln mkw. nowej podaży, a współczynnik pustostanów utrzymał się na stabilnym poziomie 8,2% — bez presji na ekspansję i bez oznak nadpodaży. Rynek rośnie, ale w wolniejszym tempie.

Dane SonarHome pokazują zmiany cen w dużych miastach w granicach ±1,5%; jedynie w Warszawie podaż spadła, w innych wzrosła 3–10% bez presji na przeceny.

We wrześniu 2025 r. liczba kontaktów nawiązanych przez szukających mieszkań na wynajem z ogłoszeniodawcami w serwisie Nieruchomosci-online.pl spadła o 17 proc. Towarzyszył temu spadek średnich stawek czynszu. Artykuł analizuje, jak obniżki stóp procentowych skłaniają część najemców do zakupu własnego mieszkania oraz czy słabnący popyt i niższe ceny najmu obniżą rentowność inwestycji w mieszkania na wynajem.

W III kw. 2025 r. deweloperzy w sześciu największych miastach sprzedali ok. 10,8 tys. mieszkań, o 8 proc. więcej niż w II kw. Na rynek wprowadzono 9,4 tys. lokali – po raz pierwszy mniej, niż sprzedano w danym kwartale. Ceny ofertowe na koniec kwartału nie zmieniły się istotnie. Wynik jest nieco wyższy od średniej z końca 2024 r. (9,5 tys.), ale wyraźnie niższy od szczytu z 2023 r. (15,4 tys.) z czasów programu Bezpieczny Kredyt 2 proc.

Wolumen transakcji dorównał 2024 r.; magazyny 694 mln €, biura ~400 mln €, handel 320 mln €, a inwestorzy krajowi odpowiadają za ok. 40% biur.

Ghelamco sprzedało spółce Manova Partners budynek A kompleksu biurowego VIBE w centrum Warszawy za ok. 68 mln euro netto (290 mln zł). Biurowiec liczy ok. 15 tys. mkw. powierzchni najmu i jest w pełni skomercjalizowany — do najemców należą m.in. Porsche, Knight Frank i Reckitt Benckiser. Transakcja była jedną z największych na rynku biurowym w Europie Środkowo-Wschodniej w 2025 r.; część środków deweloper przeznaczył na spłatę kredytu budowlanego.

Po cięciach stóp o 50 pb w maju i 25 pb w lipcu banki złagodniały kryteria kredytów mieszkaniowych, notując wzrost zapytań o finansowanie.

Raport PLGBC „Zrównoważone certyfikowane budynki 2025” pokazuje rekordowy rozwój zielonego budownictwa w Polsce. W okresie marzec 2024 – marzec 2025 przybyło 11,6 mln mkw. certyfikowanej powierzchni — najwięcej w historii analiz — a łączna powierzchnia certyfikowana przekroczyła 50 mln mkw. W Polsce jest obecnie 2456 budynków z co najmniej jednym certyfikatem, o 21% więcej rok do roku. Sektor magazynowo-przemysłowy odpowiada za 54% certyfikowanej powierzchni.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało projekt ustawy o inwestycjach i kredycie mieszkaniowym „Pierwsze klucze”, skierowany do osób kupujących pierwsze mieszkanie. Program zakładał dopłaty obniżające oprocentowanie kredytu hipotecznego do 1,5 proc. oraz 0 proc. dla kredytów konsumenckich na partycypację w TBS/SIM. Przewidywał kredyt na minimum 15 lat ze stałym oprocentowaniem na 60 miesięcy i minimalnym wskaźnikiem LtV 50 proc. Projekt ostatecznie został wycofany z agendy legislacyjnej rządu.

Ministerstwo Finansów zakończyło koncepcyjny etap prac nad polskimi REIT-ami, a projektowane rozwiązania przeszły pozytywnie nieformalne konsultacje. Polski REIT (SINN) ma obejmować nieruchomości mieszkaniowe i komercyjne — biura, akademiki, domy opieki, centra handlowe — w formie spółek notowanych na GPW, z kapitałem zakładowym co najmniej 100 mln zł i obowiązkiem wypłaty 90% dochodów z najmu jako dywidendy. Równolegle rozważane są REIT-y infrastrukturalne.

Rząd zapowiedział przeznaczenie w 2025 r. blisko 3 mld zł na budownictwo socjalne i komunalne, co ma umożliwić zakontraktowanie 17 tys. mieszkań. Roczny limit programu Bezzwrotnego Wsparcia Budownictwa ma wzrosnąć z 1 mld zł do ok. 5 mld zł. W kolejce na finansowanie czekało 55 wniosków o wartości 293 mln zł, a 46 wniosków już otrzymało środki. Nowelizacja przepisów dotyczących TBS i SIM miała trafić do Sejmu w marcu 2025 r.

Ministerstwo Rozwoju pracuje nad ustawą o spółkach inwestujących w najem nieruchomości (SINN), polskim odpowiedniku REIT-ów. Założenia przewidują minimalną kapitalizację 100 mln zł, notowanie na GPW, obowiązkową wypłatę 90 proc. zysku z najmu w formie dywidendy, 10-proc. CIT i zwolnienie dywidend z podatku oraz maksymalny wskaźnik LtV na poziomie 50 proc. SINN-y mają obejmować zarówno nieruchomości komercyjne, jak i mieszkania na wynajem instytucjonalny.

Deweloperzy przyspieszają pozwolenia w Mokotowie i Woli, inwestorzy celują w energooszczędne budynki.

Peryferia Poznania napędzane przez ekspansje 3PL i nearshoring w produkcji.

Najem napędzają najemcy z sektora tech i BPO, a biura gotowe do hybrydy osiągają wyższe stawki.